江心明月：“要面子、傍大款”买它！要居住性价比另找别家！

发表时间：2023-09-05 07:35:36 来源：视频新闻

，比如女性在经济不景气时，常用唇彩的变化来替代新衣物；失业率高了，窝在家里吃方便面最省钱。

流动性泛滥，楼市火热，经典的“法式古典建筑”就越多；市场转冷，开发商则专注于“偷面积”，建筑风格“泛山寨化”。

“法式指数”的背后逻辑，应该是人在口袋钱多的时候，特别需要显摆面子；而钱少了，就会计较实用性。

以绿城营造为代表的“古典法式”建筑，在审美上无可挑剔，在建筑用材上出大血本，最对得起土豪们的面子。

但正是因为“法式建筑”太过强调立面的处理，往往不得不牺牲房子的实用性能——

----建筑恢弘大气，与外部空间之间的界面“泾渭分明”，但因此少了诸如露台之类的“灰空间”，建筑与环境的融合生硬；

---立面的各种比例关系极具美感，但户型布局往往因此牺牲很大，“偷面积”会受到较大束缚；

就在本周五（6月11日），位于七都板块的多弗绿城·江心明月三期（东园）即将开盘，该楼盘采用的正是经典绿城范式的“法式建筑”，它同样也具有上述这些“法式建筑”的优缺点。

比如为了“景观十字中轴线”，排屋的私家庭院面积缩水了，而庭院，是排屋的核心所在。

比如多层公寓的一跃二，没有庭院。没有庭院的一跃二大户型，可以“媲美”没有电梯的顶跃，两者都是居住性价比的“难兄难弟”。

还有多层顶跃的约166方，居然没有屋顶露台可用，屋顶露台只可以通过公共楼梯上去，没有露台的顶跃，失去了顶跃的意义。

再比如多层3楼的中间套约93方，听说很抢手，但事实上，它能算得上是“回到40年前的老古董”：

▲江心明月平层建面约93方户型图示意。以最新设计和最终规划为准。仅为示意

93方两房一卫，客厅和餐厅基本没直接采光，只有通过小凹槽的设备平台进入一丝光线；唯一的卫生间还是暗卫。这样的户型设计，能够与之“相抗衡”的，估计只有上世纪八十年代的六七十方小户型了。

开发商也许知道这样的户型拿不出手，所以索性连户型图也不做了，只提供了约93方的边套户型：

更为重要的是，因为“高低配”，绿地腾挪给别墅，公共绿地的空间非但有限，动线还比较单调。因此，对于多层公寓来说，看上去似乎很有面子、小区也挺大，但其居住价值其实就是大打折扣。

▲江心明月西园鸟瞰实景图。绿地大多已被前排别墅分割，属于洋房的绿地空间非常有限。航拍/k1va

本次预售《春江明月东园》一期，预售范围如下（依照地名办标注）： 2幢、3幢、11幢、12幢、13幢、14幢、15幢、16幢、23幢、24幢、33幢、34幢、41幢、42幢、49幢、50幢、51幢、52幢、59幢、60幢、61幢、62幢，共住宅148套，建筑面积30083.24㎡。

江西明月东园地块共规划65幢住宅，其中59#-63#共5幢为沿河大双拼（面积约558m²）、53幢小双拼（面积约328m²）、23#-26#和33#-35#共7幢洋房面积分别为约93m²的平层和168m²的叠墅。

项目于2019年7月开工建设，预计2022年3月整体的结构结顶，2023年9月竣工验收，2024年1月19日前交付。

江心明月三期7层洋房平层约93㎡毛坯均价约2.5万元/㎡，毛坯平均总价约239万元左右；叠墅均价约3.19万元/㎡；双拼别墅小面积（322㎡）的均价约5.25万元/㎡，总价段在1600-1800万之间；双拼别墅大面积（564㎡）的均价约6.25万元/㎡，总价段在3500万左右。

与一二期（西园）相比，各种类型的产品大多有不同程度上涨。其中，涨价最明显的是，大面积双拼别墅上涨了约9000元/㎡，总价上涨了约500万元；93㎡洋房平层次之，涨价约2500元/㎡，总价上涨了约30万元。168㎡叠墅上涨约1000元/㎡，总价大约上涨了20万元不到。

而从江心明月一二期去化情况去看，卖得最差的反倒是双拼别墅。目前仅售出1套，联排也部分剩余。

▲数据来源：温州市房地产市场信息交易网，数据截至2021年6月9日，可能有滞后，以实际为准

那么，问题来了。这样的价格，江心明月三期产品值得入手吗？我们大家可以从4个产品类型来看：

----多层93㎡边套：东边套均价约2.8万余元/㎡，西边套均价约2.6万多元/㎡。这个价位略微偏高。

----多层叠跃：均价约3.19万元/㎡。其中，一跃二均价约为30996元/㎡，四跃五位31920元/㎡，六跃七为32813元/㎡。这个价位，与周边跃层现房基本持平，但由于没庭院和露台的价值附加，所以价格明显偏高。

据了解，此番所售房源据说要捆绑车位进行销售，捆绑的车位价格也同样是那个不菲啊，以叠墅约160多方为例，大致车位加价在50万左右，这真是有点超出哥的想象！

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